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購(gòu)買法院拍賣房 要多問(wèn)多咨詢
來(lái)源： 中國(guó)拍賣信息網(wǎng)作者：時(shí)間： 2019-02-11
今天，又有一批司法拍賣房將起拍。記者注意到，位于工業(yè)園區(qū)華林街99號(hào)的一套房產(chǎn)將以1330萬(wàn)元價(jià)格起拍，起拍單價(jià)13300元/平方米，這個(gè)價(jià)格要比中介掛牌均價(jià)低16000元/平方米。相比于普通的一二手房，法院拍賣房因?yàn)閮r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)也成為了購(gòu)房一族新的選擇。
8個(gè)月，線上共成交2125套法院拍賣房
諸葛找房聯(lián)合阿里拍賣發(fā)布的線上拍賣市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年從4月份到11月份的8個(gè)月中，蘇州僅通過(guò)阿里拍賣在線上成交的法院拍賣房就有2125套，其中住宅類房源1051套，成交均價(jià)在每平方米15000元上下。
對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，買房是件大事，價(jià)格要貨比三家，地段要好中選優(yōu)，質(zhì)量也要仔細(xì)甄別，此外諸如產(chǎn)權(quán)、稅費(fèi)、學(xué)區(qū)等等都得弄清楚。近年來(lái)，隨著網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的興起，通過(guò)司法拍賣的方式買房子也成了購(gòu)房一族的買房選擇?！耙话銇?lái)說(shuō)，司法拍賣的房子，價(jià)格優(yōu)勢(shì)很明顯，而且此類房子，一般都處于比較成熟的小區(qū)，地段也不差，周邊的配套設(shè)施等都相對(duì)比較齊全。因此吸引購(gòu)房者關(guān)注也很正常?！币幻?jīng)參與線上拍房的市民周先生告訴記者，他曾經(jīng)看中過(guò)一套60多平方米的拍賣房，填報(bào)完信息，繳納保證金后就可以在線上拍賣。
拍賣的過(guò)程比想像的要激烈很多，“這套房共有三十多個(gè)人報(bào)名參拍，拍賣的時(shí)候，價(jià)格不斷被抬高，完全超出了我的預(yù)期，我基本連報(bào)價(jià)的機(jī)會(huì)都沒(méi)撈到?！敝芟壬f(shuō)，他沒(méi)想到拍賣房會(huì)如此受關(guān)注，本來(lái)也是抱著試試看的心情參與的，“想撈個(gè)寶，結(jié)果沒(méi)撈到?！?/span>
整體趨理性，11月線上拍賣房均價(jià)15179元/平方米
記者在采訪中了解到，相比于剛開(kāi)始的熱度，今年以來(lái)，法院拍賣房已經(jīng)越趨理性。這一點(diǎn)從今年11月份線上拍賣的數(shù)據(jù)就可以顯現(xiàn)。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，11月蘇州法院拍賣房中通過(guò)線上拍賣成交的共有193套，環(huán)比10月下跌了11.06%；其中住宅房成交99套，環(huán)比10月增長(zhǎng)了50%。線上拍賣住宅均價(jià)15179元/平方米，環(huán)比10月份的15155元/平方米僅增長(zhǎng)了0.16%。房源的平均溢價(jià)率21.98%，相比10月份小幅下跌。
具體分析成交的房源可以發(fā)現(xiàn)，在成交的住宅類房源中，總價(jià)在100-150萬(wàn)元區(qū)間的房源占比24%，其次是100萬(wàn)元以下的房源，占比22%，150-200萬(wàn)區(qū)間的房源占比21%，200-300萬(wàn)區(qū)間的房源占比18%。中低端價(jià)位房源分布較為均衡。
從成交均價(jià)來(lái)看，成交均價(jià)集中在1-2萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率維持在20%-30%。盡管溢價(jià)率處于較高水平，但是由于拍賣房源起拍價(jià)普遍低于市場(chǎng)價(jià)2-3成，因此總體房?jī)r(jià)仍比一二手房成交均價(jià)要低不少。
不能被低價(jià)迷惑，買法院拍賣房要注意潛在風(fēng)險(xiǎn)
從上述數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，為什么有那么多人將目光投向法院拍賣房，原因很簡(jiǎn)單：一是房?jī)r(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，能撿便宜；二是法院公信力強(qiáng)，買房沒(méi)問(wèn)題。
有專業(yè)人士提醒，其實(shí)，盡管大多數(shù)通過(guò)司法拍賣平臺(tái)購(gòu)買房子并不會(huì)發(fā)生糾紛，但是其中還是有不少風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)需要購(gòu)房者注意。
行政機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記自有一套流程和要求，該有的文件一樣都不會(huì)少。法院在進(jìn)行司法拍賣時(shí)，雖然會(huì)對(duì)房屋的權(quán)屬、產(chǎn)權(quán)登記狀態(tài)、土地使用性質(zhì)等做相應(yīng)的披露，但涉及開(kāi)發(fā)商在房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中的合法性和合規(guī)性問(wèn)題可能會(huì)無(wú)法發(fā)現(xiàn)。所以，客觀上會(huì)發(fā)生購(gòu)房者取得法院出具的裁定、協(xié)助執(zhí)行書等全套產(chǎn)權(quán)過(guò)戶所需材料，卻因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商原因?qū)е聼o(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的情況。當(dāng)然，在蘇州，因?yàn)楣芾肀容^規(guī)范，此種情況發(fā)生的可能性并不大，不過(guò)購(gòu)房者多留一個(gè)心眼并沒(méi)有壞處。如果標(biāo)的房屋本身系因開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)而拍賣的，就很難處理。此時(shí)，購(gòu)房者可能需要花費(fèi)大量時(shí)間、精力和財(cái)力來(lái)進(jìn)行維權(quán)。
對(duì)于法院拍賣房，很多人其實(shí)是沖著“價(jià)格低”這種撿漏心態(tài)去參與的，但同時(shí)也有很多人在實(shí)際完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，在網(wǎng)上吐槽被“坑”。原因在于，買房除了房?jī)r(jià)，還會(huì)涉及到稅費(fèi)的問(wèn)題。是否是唯一住房，面積大小，是否為商品房等因素都會(huì)影響到最終承擔(dān)稅費(fèi)的多少。司法拍賣除了稅費(fèi)之外，還涉及到給拍賣平臺(tái)的傭金，這一傭金通常是按照成交金額的1-5%不等來(lái)確定，具體金額不小，需要在成交價(jià)之外支付。通過(guò)司法拍賣購(gòu)房的最終支出費(fèi)用，可以用以下公式來(lái)計(jì)算：最終支付費(fèi)用=拍賣成交價(jià)+稅費(fèi)+拍賣傭金+其他費(fèi)用。購(gòu)房者切勿只看到“拍賣成交價(jià)”而忽略“最終支付費(fèi)用”。
所拍房產(chǎn)是否取得過(guò)房產(chǎn)證也很重要。已經(jīng)取得房產(chǎn)證的，那么購(gòu)房者只要按照二手房買賣的規(guī)定繳納一次稅費(fèi)即可。但如果所拍房屋是辦理按揭或因其他原因尚未辦理房產(chǎn)證的，那繳納稅費(fèi)就要復(fù)雜不少。
據(jù)報(bào)道，對(duì)于法院拍賣房，還存在著兩種導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法及時(shí)入住的情況：一種是帶租拍賣。經(jīng)常有被執(zhí)行人為了避免房屋拍賣，而惡意與第三方簽訂長(zhǎng)期的房屋租賃合同，5年、10年甚至是20年不等。而基于“買賣不破租賃”的物權(quán)原則，新的購(gòu)房者無(wú)權(quán)以房屋所有者的身份要求此前的租賃者搬離。這便導(dǎo)致客觀上買到房屋卻無(wú)法入住。
第二種是一房二賣。如果被執(zhí)行人與第三人簽訂了房屋買賣合同，且該第三方已經(jīng)實(shí)際支付了合理的價(jià)格，也已經(jīng)入住該房屋，即便未辦理房屋登記，也會(huì)涉及到房屋所有權(quán)歸屬的糾紛。雖然有相關(guān)判例支持拍賣購(gòu)房者取得房屋所有權(quán)，但客觀上也會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買者無(wú)法及時(shí)入住。
當(dāng)然，隨著拍賣流程的越來(lái)越嚴(yán)格，上述風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生也越來(lái)越小。但是作為購(gòu)房者，事先仔細(xì)閱讀拍賣公告，了解拍賣要求以及標(biāo)的物信息，防止最終拍賣成交后出現(xiàn)“物非我所需”“風(fēng)險(xiǎn)未核實(shí)”的情況，也是非常必要的。對(duì)于不了解的情況，務(wù)必要向法院、稅務(wù)部門多問(wèn)多咨詢，做到清清楚楚、明明白白買房，避免潛在風(fēng)險(xiǎn)。