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小民企開始搶地 土拍悄悄發(fā)生4個反轉
來源： 鳳凰網(wǎng)作者：時間： 2023-01-10
2022年至今，22座城市中已有15座完成了第三次土地集中拍賣，部分城市將展開第四次集中供地，全年土拍收官在即。
和去年相似，今年的土拍報道中“國企主力、城投托底、民企隱退”也已經(jīng)說麻了。
但就在人們原認為的“常識”中，一些變量已經(jīng)出現(xiàn)、反轉正在發(fā)生，鳳凰網(wǎng)風財訊獨家進行了盤點與解析。
中小民企開始拿地
本土草根伺機而動
10月19日，南京市第三批次集中土拍落下帷幕，除了拿地主力國央企及地方城投，一直有民營房企參與的南京土地市場，開始吸引規(guī)模較小的地產(chǎn)民企入局拿地。
鳳凰網(wǎng)風財訊注意到，南京第三批次土拍中南京佳祺建設集團有限公司（下稱“南京佳祺”）和南京明月建設集團有限公司（下稱“南京明月”），均是企業(yè)規(guī)模偏小的本土草根民企。
例如南京佳祺，公開信息顯示，公司成立于2004年，2011年時公司注冊資本僅1000萬元，后兩次加持至7230萬元。依據(jù)原始注冊資本來看，按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定，南京佳祺只能算三級資質，其社保繳納人數(shù)僅8人也一定程度上隱射企業(yè)規(guī)模有限。
換一種視角，由于南京佳祺未公開營業(yè)收入、資產(chǎn)總額等數(shù)據(jù)，若按公開報道所稱“南京佳祺成立近20年，在南京、揚州、鎮(zhèn)江等地開發(fā)樓盤約20個”，依照南京2021年銷冠樓盤銷售水平（一年銷售70億），用萬科的銷售金額與營業(yè)收入對比值（約70%）粗算，即使其一年消化一個項目的量，企業(yè)年營業(yè)收入也不足50億元，這一水平在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質規(guī)定中最多屬于中型企業(yè)。
據(jù)了解，南京佳祺是南京市六合區(qū)的本土開發(fā)商，股東為自然人徐進東（80%）和蔣霞（20%），多年來企業(yè)一直在南京的六合、溧水兩區(qū)，湖州的南太湖、南通開發(fā)區(qū)等地發(fā)展。此次底價競得溧水區(qū)一宗涉住地塊，也是固守本土的思路。
同樣，南京明月建設成立于2001年，起家在南京江寧區(qū)。雖是一家南京老牌房企，但企業(yè)規(guī)模不大，注冊資本僅為2000萬元，由7位自然人股東持有，大股東李順祥持股47.5%。目前在南京、威海等城市均有小鎮(zhèn)項目。此次南京明月以5.45億元的底價，競得了南京江寧區(qū)東山G91地塊，成交樓面價11039元/平。
這種現(xiàn)象并不止出現(xiàn)在南京，例如上海2022年土拍中出現(xiàn)的中建大椿、同進置業(yè)等也是本土中小民企。
天津集中土拍中，注冊資本僅1500萬元的天鉦置業(yè)進入視野，以5.654億元競得了天津濱海新區(qū)一宗地塊；以1.488億元總價競得寶坻區(qū)地塊的天津中寶置業(yè)有限公司，注冊資本也僅3000萬元。
不過由于天鉦置業(yè)和中寶置業(yè)的注冊成立時間僅4個多月和一個月，其也被業(yè)內質疑為某些企業(yè)的馬甲。
城投/國資不能單獨拿地
“打破空轉”已經(jīng)施行
就在蘇州第三次集中土拍后，業(yè)內盛傳一份內部會議紀要，紀要中很值得注意的一句話是——
“今后蘇州原則上不能純粹由國資或城投單獨托底拿地，必須跟其他開發(fā)商合作；城投應該托底郊區(qū)土地，城區(qū)地塊應該讓全國各地房企來買?！?/span>
這種“打破單獨托底”的傾向，其實已經(jīng)在9月28日蘇州第三批次土拍中有所體現(xiàn)。
鳳凰網(wǎng)風財訊注意到，第三次土拍中已經(jīng)沒有了蘇高新、建屋、蘇州城投、吳中經(jīng)開等城投國企的身影。而在此前，它們都是蘇州土地市場的主力。
相反，土拍市場出現(xiàn)了仁恒置業(yè)、全新城置業(yè)、常熟禾盛置業(yè)三家民企的身影，且均為獨立拿地；民企中億豐控股則與蘇州太平國資聯(lián)手拿下一宗地塊。
蘇州土地市場，從今年第一批次集中土拍“清一色國資城投”，到第二批次土拍“出現(xiàn)民企亨通地產(chǎn)和嘉盛集團，但投資總額不足10億元，占比僅4%”，再到第三批次民企參與數(shù)量增加、拿地總額提升（總金額30.2億元，占比24%）…變化已經(jīng)很明顯了。
可以發(fā)現(xiàn)，雖然財政部印發(fā)的《關于加強“三公”經(jīng)費管理嚴控一般性支出的通知》（提出“不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”等），國慶節(jié)后才和大家見面，但為防止財政資金空轉，打破國企/城投單獨托底拿地，一些地方政府早已有所行動。
合作開發(fā)將全面放開
房企全國流動起來
10月17日，天津2022年第三批次集中土拍正式收官，成功出讓17宗地塊，土地出讓金共98.98億元。鳳凰網(wǎng)風財訊發(fā)現(xiàn)，在本輪土拍中出現(xiàn)的幾家民企多選擇與國資合作拿地。
比如，以2.617億元的總價競得天津寶坻區(qū)一宗住宅用地的“天津華寶弘業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”第一股東是民營房企華寶偉業(yè)（持股65%），第二股東是寶坻區(qū)國資委（持股35%），典型的“國資和民企合作”路線。
相同，另一家拿地企業(yè)曲江新鷗鵬，則由西安曲江新區(qū)管委會（51%）與重慶民企新鷗鵬（49%）合資成立，在天津第三輪土拍中以6.36億元競得了北辰區(qū)津辰青（掛）2022-002地塊。值得一提的是，這兩家企業(yè)都不是天津本土的。
同樣，在南京第三批次土拍中，中天美好、中交地產(chǎn)等也并未南京本土房企?？梢园l(fā)現(xiàn)，在地頭蛇們伺機而動的同時，全國實力企業(yè)也已經(jīng)流動起來。
大民企強勢恢復
城區(qū)核心地“當仁不讓”
上海、杭州、寧波、合肥的土拍市場一直保留著“民企之光”。
例如寧波，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，寧波民營房企在第三輪土拍中的投資金額為22.1億元，占比22%，實力不容小覷。
（圖源：中指研究院）
例如合肥，民企投資金額占比37%，是今年15城三批次集中土拍中民企投資金額占比最高的。
上海在9月27日的第三批次集中拍賣了35宗地塊，參拍民企達到14家，幾乎刷新了近一年一線城市土拍市場上民企參拍量的新高。
龍湖、寶華企業(yè)、中建大椿、同進置業(yè)、祥源控股、亞倫集團、合盛置業(yè)等7家民企，均有斬獲，且多為獨立拿地。
而且，上海本輪土拍中，“溢價之王”也是民企。例如，以56.05億元拿下上海普陀區(qū)桃浦科技智慧城015-01地塊的寶華企業(yè)，拿地溢價率為9.46%。
杭州本土的民營房企，一直在土地市場強勢進攻。
尤其“老大哥”濱江集團，在最新一輪土拍中競得四堡七堡、牛田單元，共計三宗大熱的住宅用地，最終在與10多家房企的競爭中，以本輪最高溢價率（12%），近70億的總價搖號拿下。
坤和建設則拿下了該輪最熱、位于錢江新城2.0板塊的四堡七堡單元的3宗住宅用地，競得價20.89億元，溢價率高達12%。
此外，中豪控股以10.36億元競得金沙湖板塊的下沙中心區(qū)單元JS0409-19地塊。
鳳凰網(wǎng)風財訊粗統(tǒng)，本輪杭州民企拿地金額超145億元，占總出讓金的34%，這一指標在15城三批次集中土拍中排名第二。而且和其他城市民企底價拿地、拿冷門地不同，杭州本土房企頗有“硬剛”的底氣。
縱觀即將收官的第三批次集中土拍，15個城市，民營房企拿地積極性在增強，拿地策略與思路也在悄然發(fā)生著改變。伴隨今年的土地拍賣全面結束，相信還會有更多值得關注的變化，鳳凰網(wǎng)風財訊“土拍大數(shù)據(jù)系列”將持續(xù)跟蹤報道。