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這次“十一樓市”，和往常不一樣！
來(lái)源： 鳳凰網(wǎng)作者：時(shí)間： 2023-10-07
新房推盤(pán)量明顯增加。比如，廣州長(zhǎng)假期間推盤(pán)個(gè)數(shù)達(dá)到20個(gè)，比去年十一期間增加3個(gè)，總推貨量較去年十一增加42%；再比如，從9月26日至10月2日，西安市28盤(pán)、4715套房源（不含西咸新區(qū)）同時(shí)開(kāi)始線上登記，6天的供應(yīng)量超過(guò)了8月份整月4429套的供應(yīng)。
節(jié)前各地退出限購(gòu)，認(rèn)房不認(rèn)貸落地，開(kāi)發(fā)商都想在“金九銀十”這個(gè)傳統(tǒng)旺季加速去化，沖刺年底業(yè)績(jī)。
注意的是，純新盤(pán)并不多，大多是清尾貨的同時(shí)，再推幾十套或一兩棟新貨。因?yàn)?，今年以?lái)新盤(pán)的流速普遍放緩，去化率普遍在40%左右。據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市在“金九”的平均開(kāi)盤(pán)去化率僅為48%。清掉尾貨，既是營(yíng)銷的基本節(jié)奏，也是提振市場(chǎng)情緒的關(guān)鍵?？上攵懊鎺着味假u(mài)完了，才能營(yíng)造熱銷的場(chǎng)面。
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優(yōu)惠促銷是主基調(diào)，“一口價(jià)”房源非常普遍。既然要清掉尾貨，就得讓利促銷。筆者發(fā)現(xiàn)，除了常規(guī)的促銷優(yōu)惠（比如送家電大禮包）外，開(kāi)發(fā)商針對(duì)尾貨基本都會(huì)推出“一口價(jià)”房源（有的新推盤(pán)也會(huì)拿出10套做“一口價(jià)”），比如”折上折”、均價(jià)降一萬(wàn)、立減10-50萬(wàn)等等。
筆者注意到，“一口價(jià)”房源明顯低于新推盤(pán)的平均售價(jià)，甚至低于該批次房源當(dāng)初的開(kāi)盤(pán)價(jià)。開(kāi)發(fā)商這么做，一方面是希望通過(guò)誘人的“一口價(jià)”，能推動(dòng)看房的人氣轉(zhuǎn)化為買(mǎi)房的人氣；另一方面，尾貨低價(jià)促銷，而新推盤(pán)高價(jià)能夠營(yíng)造出房?jī)r(jià)上漲的信號(hào)，刺激買(mǎi)房的熱情。另外，開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍緊張，也希望降價(jià)回籠資金。因此，更大折扣優(yōu)惠往往與高比例首付捆綁。
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看房的比買(mǎi)房的多。不管是筆者踩盤(pán)，還是與同行交流，“看的比買(mǎi)的多”是普遍現(xiàn)象。一方面，政策接二連三地刺激，確實(shí)提振了市場(chǎng)情緒，愿意去看房了，來(lái)訪量較節(jié)前普遍增長(zhǎng)50%或翻倍；另一方面，剛需和換房的人群還真不少。筆者總結(jié)了一下，看房的或者是小兩口，或者父母帶著要結(jié)婚的子女，或者是三代人。
但是，叫好不叫座，看的比買(mǎi)的多，來(lái)訪轉(zhuǎn)下定的比例并不算高。從客戶情緒來(lái)看，確實(shí)都是計(jì)劃要買(mǎi)房的，但即便是婚房這種真正的剛需，也并不急于交定金，而是多盤(pán)比較，決策偏猶豫。一方面，普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)漲，甚至開(kāi)發(fā)商大擺促銷姿態(tài)的背景下，認(rèn)為后續(xù)房?jī)r(jià)可能還會(huì)下跌。另一方面，很多樓盤(pán)都有一些瑕疵。
靠中心區(qū)的，客廳或房間太?。豢客鈬?，通勤不方便。房?jī)r(jià)仍在高位的情況下，控總價(jià)的緊湊戶型是普遍的設(shè)計(jì)風(fēng)格?？芍^麻雀雖小五臟俱全，看上去啥都有，但并不宜居。外圍的房子戶型大，價(jià)格適宜，但年輕人對(duì)通勤比較敏感。既然有這樣那樣的缺點(diǎn)，新盤(pán)選擇又很多，房?jī)r(jià)也穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商都在促銷，那就多看看再說(shuō)。
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需求的兩極分化很明顯。大戶型、大平層往往對(duì)應(yīng)著更高的價(jià)格和漲價(jià)行為。比如，同一批次的新推房源，裝修標(biāo)準(zhǔn)一致，但大戶型的均價(jià)往往比中小戶型的高出1萬(wàn)左右。這往往與當(dāng)下改善型需求占主導(dǎo)，高收入人群對(duì)房?jī)r(jià)敏感度下降有關(guān)，出手也不像剛需剛改那么猶豫不決。
當(dāng)然，不像70-90平米非要做成五臟俱全的緊湊型三房戶型一樣，大戶型、大平層的居住體驗(yàn)感更強(qiáng)，一梯最多兩戶，有的甚至是“三梯四戶”，空間感更強(qiáng)。對(duì)于高收入或“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房人群來(lái)說(shuō)，首付和月供更加從容一些。而且，近兩年改善型需求主導(dǎo)樓市的格局下，這類型房源的價(jià)格更加堅(jiān)挺，也更受市場(chǎng)歡迎。
相比之下，中產(chǎn)和剛需盡管消費(fèi)意愿強(qiáng)烈，但支付能力下降、預(yù)期變得謹(jǐn)慎和悲觀，同時(shí)作為需求新生力量的90后對(duì)居住的內(nèi)涵不愿意讓步。當(dāng)房?jī)r(jià)還在高位的情況下，供給端變得尷尬和扭曲，且對(duì)需求的匹配程度開(kāi)始弱化。于是，出現(xiàn)緊湊型戶型，需求觀望和猶豫，多盤(pán)相互比較，甚至一個(gè)樓盤(pán)多次看房。說(shuō)白了就是高房?jī)r(jià)下剛需萎縮，有效需求不足。
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出現(xiàn)“等政策式的需求延滯”。從深圳來(lái)看，目前市場(chǎng)普遍預(yù)期深圳限購(gòu)會(huì)松綁，首套二套首付或利率會(huì)下行。因此，長(zhǎng)假期間深圳樓市人氣也很旺，但叫好不叫座的現(xiàn)象更加明顯，而深圳新盤(pán)普遍的折扣式營(yíng)銷更加劇了這一態(tài)勢(shì)。而這種心態(tài)的背后，事實(shí)上是希望看到“調(diào)控政策刺激-需求跑步入市-房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲”的舊思維作怪。
或者說(shuō)，如果房?jī)r(jià)不漲，那就不會(huì)買(mǎi)房，等等再說(shuō)。即便是剛需剛改，現(xiàn)在也不是入市的好時(shí)機(jī)，畢竟利率還會(huì)下降，現(xiàn)在買(mǎi)就虧了。這種思維的另一面，就是政策不達(dá)預(yù)期。既然如此，大家都說(shuō)“樓市不穩(wěn)、救市不斷”，就一定有新一輪政策在醞釀、在路上，當(dāng)下的策略就是等等。
其實(shí)，這種思路在2022年以來(lái)一直很盛行。政策也是這種思路，比如深圳不斷地出臺(tái)各類救市新政，一人購(gòu)房全家?guī)停üe金）、公寓不限購(gòu)、雙證合一、退出二手房參考價(jià)、退出離婚限購(gòu)、放開(kāi)港澳買(mǎi)非住宅；再比如，國(guó)家層面啟動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，部分城市調(diào)整或退出限購(gòu)。但是，這些政策未帶來(lái)新一輪樓市回升周期，于是大家就認(rèn)為還會(huì)有新的政策，“等政策式的需求延滯”，這在深圳表現(xiàn)的非常突出。
比如，坊間傳聞下一輪政策刺激，可能是降低首套房首付比例，深圳退出限購(gòu)，降低普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。但“此等非彼等”，并非是等政策落地后，被政策錯(cuò)殺的需求有資格買(mǎi)房了從而是釋放出需求來(lái)，而是等待政策達(dá)到拉升房?jī)r(jià)上漲的效果后，才會(huì)去買(mǎi)房。政策一天不達(dá)預(yù)期，我就觀望一天。
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這個(gè)現(xiàn)象可能是各地普遍存在的問(wèn)題，也是樓市過(guò)去20年（2001-2021年）一直“單邊上漲”，且每有下跌時(shí)政策就迫不及待地將其拉起來(lái)，從而導(dǎo)致的“政策市”預(yù)期，或政策不允許下跌的頑固預(yù)期。這樣的預(yù)期，在深圳更加突出。這也是為何，國(guó)慶前如此大的救市力度（認(rèn)房不認(rèn)貸 退出限購(gòu) 下調(diào)利率）下，人氣旺仍無(wú)法轉(zhuǎn)化為買(mǎi)房旺的主要原因。
但事實(shí)上，政策空間眼見(jiàn)在收窄和觸頂，政策的邊際效果明顯在減弱，即便是“大放水”也根本無(wú)法達(dá)到過(guò)去那種火熱的行情。而問(wèn)題是，市場(chǎng)不會(huì)理解的，他們認(rèn)為政策沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，且相信媒體所謂的“市場(chǎng)不穩(wěn)、救市不斷”，各地確實(shí)也很著急，急于想讓樓市穩(wěn)定下來(lái)。而對(duì)于迫切要買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，即便開(kāi)發(fā)商有優(yōu)惠，即便“一口價(jià)”房源降價(jià)了50萬(wàn)，但房?jī)r(jià)還很高，他們依然買(mǎi)不起，而房子本身的品質(zhì)也并沒(méi)那么好，這就是當(dāng)前樓市的困局。