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土地拍賣規(guī)則將變，“馬甲”上演最后瘋狂
來源： 騰訊網(wǎng)作者：時(shí)間： 2023-11-01
經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，自然資源部正著手發(fā)文，建議各城市取消地價(jià)上限，以及建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)縣容積率1.0限制等。
開發(fā)商擔(dān)心土拍規(guī)則變化加大拿地的不確定性，已經(jīng)提前“內(nèi)卷”起來。比如，面對(duì)傳聞，一家大型央企華北區(qū)域投資人士的應(yīng)對(duì)辦法是，不管新規(guī)真實(shí)與否、何時(shí)落地，年內(nèi)掛牌的地“應(yīng)拍盡拍”。
在地價(jià)觸頂即轉(zhuǎn)為搖號(hào)的現(xiàn)行土拍規(guī)則下，想要在北京等一二線城市拿到好地，需要一定運(yùn)氣。開發(fā)商們相信“運(yùn)氣”的成分，踏遍了各地寺廟；每次拍地時(shí)，不僅一線投拓，連遠(yuǎn)程觀“戰(zhàn)”的集團(tuán)高管都統(tǒng)一穿上全身紅色衣物，圖個(gè)吉利……
當(dāng)然，這些縱橫土地市場(chǎng)的投拓們，并不會(huì)將是否參與建設(shè)一個(gè)地塊、一片區(qū)域的可能性完全寄托于玄學(xué)。除了更精細(xì)化地算賬，他們需要人為地提高“好運(yùn)氣”，例如，儲(chǔ)備更多進(jìn)入搖號(hào)箱的“馬甲”，那都是搖中地塊的籌碼。
在土拍遇冷及分化加劇的背景下，眾多城市的土地部門需要研究和制定更適合當(dāng)下土拍市場(chǎng)的規(guī)則。尤其是北京、上海等核心城市，在是否跟進(jìn)“取消地價(jià)上限”這一政策前面臨選擇。
這種不確定性，加重了為數(shù)不多還能拿地投資的開發(fā)商的焦慮，他們?cè)噲D在“靴子”落地前努力搶地?，F(xiàn)在，或許是開發(fā)商“馬甲”最后的狂歡。
神秘的馬甲
“馬甲”，通常代指一個(gè)人同時(shí)擁有的其他賬號(hào)。
在房地產(chǎn)行業(yè)，一二線城市的熱門地塊的競(jìng)買規(guī)則通常是，地價(jià)到達(dá)上限，疊加競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案、競(jìng)配建或支持面積等后，最后一輪，由開發(fā)商抽簽搖號(hào)來決定競(jìng)買人，且同一集團(tuán)企業(yè)不得報(bào)名競(jìng)買同一宗地。
這一規(guī)則下，開發(fā)商有兩種方式提高拿地概率：一種是“背靠背”，誰搖中地塊，其他盟友都可以參與合作；第二種是找小型公司作為“馬甲”進(jìn)場(chǎng)競(jìng)買搖號(hào)，背后出資、后續(xù)開發(fā)建設(shè)都由大型公司完成。
“馬甲”神秘，但終歸有跡可循，多數(shù)投拓人員已經(jīng)練就了三招辨別疑似“馬甲”的能力。
以北京市場(chǎng)為例，可重點(diǎn)關(guān)注參拍名單上的生面孔，一是外地企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)不在北京，突然進(jìn)京拍地；二是用企查查、天眼查等檢索，這家公司的對(duì)外投資、高管任職信息等出現(xiàn)其他開發(fā)商的痕跡；三是拍地1-2個(gè)月內(nèi)，地塊案名等宣傳變更為另一家大型房企。
今年以來，多場(chǎng)土拍出現(xiàn)眾多新面孔，如福建雄旺、山西裕通晟、虹曦置業(yè)、揚(yáng)州華鵬、江蘇師山、成都領(lǐng)陽(yáng)置業(yè)、上海錦祥德睿、成都鴻哲置業(yè)、上海潤(rùn)哲宏升、廈門巖垚盛等。例如一家名為太原萃豐置業(yè)的公司，2023年6月12日注冊(cè)，次日便報(bào)名拿地。
6月1日，北京順義新城第19街區(qū)19-69地塊吸引了45家房企圍獵，最終被成立僅半年多的福建雄旺一舉搖中。彼時(shí)，外界熱議其為廈門建發(fā)的馬甲。從股東信息看，福建雄旺股東涉及的5家公司，均與廈門建發(fā)有過合作。兩個(gè)月后，該地塊正式公布案名——建發(fā)·觀云。
同樣，6月14日，北京順義新城第2街區(qū)一宗地被首次進(jìn)京的石家莊創(chuàng)世紀(jì)摘得，這家公司被指是龍湖的馬甲。天眼查顯示，石家莊創(chuàng)世紀(jì)對(duì)外投資了一家名為河北領(lǐng)拓的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司的大股東為濟(jì)南龍湖置業(yè)有限公司的子公司。直到8月初，項(xiàng)目案名揭曉，為龍湖·御湖境二期。
9月27日，北京朝陽(yáng)十八里店一宗地吸引了34家房企參拍，最終被成立不足兩個(gè)月的成通京置業(yè)搖中，該公司注冊(cè)資金僅1000萬元。一位接近保利的人士向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，成通京置業(yè)為保利的馬甲。從股權(quán)信息看，該公司實(shí)控人曾在保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擔(dān)任高管。
一家Top5央企投資人士陳啟已經(jīng)摸清了北京區(qū)域的馬甲矩陣。以北京為例，開發(fā)商找馬甲有明顯的地緣特征，一般和北京公司所在的區(qū)域覆蓋城市有重合，例如一家央企的華北區(qū)域分管北京、山東、河北，其找的馬甲多為山東和河北的小型房企和上下游公司。
“找哪個(gè)地方的馬甲，主要由這家區(qū)域公司的高管和投資人員的關(guān)系網(wǎng)決定，和哪些區(qū)域的企業(yè)和區(qū)屬平臺(tái)關(guān)系更好，就會(huì)去廣撒網(wǎng)找?！标悊⑦€透露，馬甲公司并不一定排他，已經(jīng)出現(xiàn)多家房企共用馬甲的情況，這一場(chǎng)土拍和甲合作，下一場(chǎng)可能就代表乙去拍地。
賭一次運(yùn)氣
馬甲需要符合兩個(gè)基本條件：具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、有錢。
另一家地產(chǎn)央企的北京投拓人士林枚解釋，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)共分為一至四級(jí)，北京只要求具備資質(zhì)即可，對(duì)具體等級(jí)沒有限制。即使馬甲沒有資質(zhì)，也可以申請(qǐng)到臨時(shí)資質(zhì)，因此，資質(zhì)不是難題。
最關(guān)鍵的要求是馬甲公司有足夠的自有資金，可以繳納地塊的保證金。
如果馬甲沒有錢，投拓們也有辦法，“拿地資金必須是自有資金，但目前，北京的拿地資金審查只針對(duì)拿了地的企業(yè)，而不會(huì)查所有參拍企業(yè)”。陳啟有時(shí)需要幫馬甲公司墊付保證金，只要馬甲拿到地，他會(huì)給馬甲的母公司打一筆保證金，再由該母公司對(duì)馬甲的注冊(cè)資本金增資。
“一旦拿到地，通過做大注冊(cè)資本金的形式，可以規(guī)避資金審查。只要拿地款來自于注冊(cè)資本金，即來自股本，就可以解釋過去了。至于股本的錢怎么來，土地部門不會(huì)追究?！标悊⒄f。
在拍地前就把部分保證金打到馬甲公司上，為了保障資金安全，陳啟一般要求對(duì)方提供等額的擔(dān)保和質(zhì)押，并簽訂協(xié)議?！罢荫R甲的一般是央國(guó)企，對(duì)撥付每一筆資金的必要性和安全性要求十分嚴(yán)格，可能還會(huì)要求共管銀行賬號(hào)”。
據(jù)林枚的觀察，一些熱門地塊爭(zhēng)奪戰(zhàn)十分激烈，多家央企會(huì)祭出4-6個(gè)馬甲上陣。一般會(huì)有兩種合作模式：其一，如果一個(gè)馬甲搖中，雙方合作開發(fā)該地塊，其余馬甲權(quán)當(dāng)陪跑；其二，只要一家搖中，所有馬甲都參與地塊的開發(fā)。
“對(duì)馬甲而言，就是賭一次運(yùn)氣，幾乎沒有成本?！绷置督忉?，一般搖號(hào)的都是優(yōu)質(zhì)地塊，馬甲借此可以和操盤能力較強(qiáng)的房企合作，品牌房企操盤，馬甲只作財(cái)務(wù)投入，后續(xù)還有利潤(rùn)和股東分紅，“相當(dāng)于搖中后就躺著賺錢”。
林枚透露，行規(guī)一般承諾，搖中后給馬甲公司10%-30%的股權(quán)，雙方同股同酬。
拿地后，項(xiàng)目公司需要進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，引入真正的資方或建設(shè)方。一般，民企馬甲的股權(quán)變更很快，拿地后1-2月就能完成；如果是國(guó)企馬甲，需要走產(chǎn)交所掛牌公示，周期稍長(zhǎng)，且開發(fā)商會(huì)設(shè)置一定的保牌條款，以防被“搶”，林枚介紹。
理論上，只要解決資質(zhì)和保證金的問題，房企可以召集數(shù)十個(gè)馬甲去搶地，但仍然有眾多房企找不到馬甲。
一家總部在深圳的央企正苦于今年剩下大筆投資額，沒有花出去。為了搖中地塊，這家公司曾組團(tuán)去雍和宮、潭柘寺甚至出差至五臺(tái)山，祈求多一些好運(yùn)。
找馬甲并不容易，“外界看到我找了4家，背后我得找20余家去談?！标悊⑦M(jìn)一步說，實(shí)際上，沒那么多馬甲愿意來參拍，比如豐臺(tái)青塔地塊，有17家房企和聯(lián)合體報(bào)名，但地塊隱藏著某些瑕疵。對(duì)一個(gè)全國(guó)性質(zhì)的馬甲房企來說，它會(huì)把全國(guó)的地一起看，尤其是下半年北京樓市低迷，回款也比較慢，相比之下，馬甲房企的錢、人員去拍杭州、成都等城市的土地會(huì)是更優(yōu)的選擇。
還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)難題，開發(fā)商有限的投拓團(tuán)隊(duì)里，每人需要同時(shí)對(duì)接4-5個(gè)馬甲公司。為了合作拍下一塊地，陳啟忙著在北京接待馬甲公司的老板和團(tuán)隊(duì)，還需協(xié)助報(bào)名、準(zhǔn)備上會(huì)材料、考慮保證金如何解決、商談雙方合作協(xié)議的具體條款等，這一過程中，“馬甲基本不用干活，不用像我們一樣特別深地研究項(xiàng)目。我們光應(yīng)付幾個(gè)馬甲就精疲力盡了”。
新規(guī)將來
陳啟曾多次向供地部門反饋過馬甲亂象，得到的回應(yīng)是，有關(guān)部門認(rèn)為馬甲的存在是好事，“說明土地市場(chǎng)熱度高”。
上海，被開發(fā)商們認(rèn)證為全國(guó)封堵“馬甲”最嚴(yán)格的城市。
2016年10月，上海發(fā)文加強(qiáng)對(duì)土地交易資金的監(jiān)管，銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款，即拿地資金必須為自有資金。
為此，上海設(shè)置了事前、事中和事后審查，例如，所有開發(fā)商報(bào)名參拍前，需提交一份經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所鑒定過的《商品住房用地交易資金來源情況補(bǔ)充申報(bào)及承諾》?！伴_發(fā)商先自己請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所穿透資金來源，給出認(rèn)定報(bào)告，再將所有資料交由規(guī)自部門里相應(yīng)的審計(jì)單位復(fù)查一遍?！币晃皇煜らL(zhǎng)三角土地市場(chǎng)人士解釋。
同時(shí)，每個(gè)參拍企業(yè)須提前把自有資金存入監(jiān)管銀行封存并實(shí)施監(jiān)管，這筆資金通常為地塊起價(jià)的100%-110%。這成了開發(fā)商試圖上馬甲的硬性門檻。
和北京等地不同的是，上海對(duì)地塊出讓作事后監(jiān)管——報(bào)名一地塊競(jìng)買但未競(jìng)得的企業(yè)，后續(xù)不得以任何形式參與該地塊的合作，即同場(chǎng)參拍的企業(yè)不能參與該地塊后續(xù)股權(quán)或權(quán)益變更，以杜絕馬甲加大搖號(hào)概率的現(xiàn)象出現(xiàn)。
前述熟悉長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)的人士認(rèn)為，對(duì)地方政府而言，地價(jià)和溢價(jià)率都設(shè)置了上限，這意味著賣出一塊地，財(cái)政收入的上限已是板上釘釘，多幾十家企業(yè)報(bào)名拿地，營(yíng)造出土地市場(chǎng)熱度很高的氛圍意義不大。
一位東部城市規(guī)自部門人士回憶，過往土地市場(chǎng)較熱時(shí)，其所在城市調(diào)整了價(jià)高者得這一規(guī)則，增設(shè)搖號(hào)環(huán)節(jié)，彼時(shí)收到眾多競(jìng)買人的反饋是，“搖號(hào)對(duì)每家參拍企業(yè)是公平的，不論央國(guó)企、民企，全憑手氣”。
經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，自然資源部正著手發(fā)文，建議各城市取消地價(jià)上限，建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)縣容積率1.0限制等。
眾多城市在土拍遇冷及分化加劇的背景下，各地土地部門需要研究和制定更適合當(dāng)下土拍市場(chǎng)的規(guī)則。
例如，如果取消搖號(hào)和地價(jià)上限，回歸到“價(jià)高者得”時(shí)代，會(huì)否推高地價(jià)？若房地價(jià)差縮小，開發(fā)商利潤(rùn)被壓縮，會(huì)否影響后續(xù)的產(chǎn)品品質(zhì)？沒有了地價(jià)上限，還意味著競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案等從此退出江湖……這是上述東部城市規(guī)自部門人士正思考的問題。
聽到土拍規(guī)則將變的風(fēng)聲，陳啟便警覺起來，趕緊聯(lián)系潛在的馬甲房企作“備胎”，爭(zhēng)取在年內(nèi)多拿幾塊地，“怕后面的地越來越不好拿，大家都很恐慌，以前對(duì)馬甲亂象群起而攻之，一起打12345，向規(guī)自委投訴。但如果真的取消馬甲，那用什么方式來代替呢？”
林枚也很困惑，公司華北區(qū)域手上的投資額想花但一直花不出去，年內(nèi)最后兩個(gè)多月里，“基本上，除了那種看一眼就不行的地不參拍，比如北京六環(huán)外特別偏的，剩余所有掛牌的地塊都會(huì)跟一跟”。
開發(fā)商擔(dān)心土拍規(guī)則變化加大拿地的不確定性，已經(jīng)提前“內(nèi)卷”起來。比如，面對(duì)傳聞，一家大型央企華北區(qū)域投資人士的應(yīng)對(duì)辦法是，不管新規(guī)真實(shí)與否、何時(shí)落地，年內(nèi)掛牌的地“應(yīng)拍盡拍”。
在地價(jià)觸頂即轉(zhuǎn)為搖號(hào)的現(xiàn)行土拍規(guī)則下，想要在北京等一二線城市拿到好地，需要一定運(yùn)氣。開發(fā)商們相信“運(yùn)氣”的成分，踏遍了各地寺廟；每次拍地時(shí)，不僅一線投拓，連遠(yuǎn)程觀“戰(zhàn)”的集團(tuán)高管都統(tǒng)一穿上全身紅色衣物，圖個(gè)吉利……
當(dāng)然，這些縱橫土地市場(chǎng)的投拓們，并不會(huì)將是否參與建設(shè)一個(gè)地塊、一片區(qū)域的可能性完全寄托于玄學(xué)。除了更精細(xì)化地算賬，他們需要人為地提高“好運(yùn)氣”，例如，儲(chǔ)備更多進(jìn)入搖號(hào)箱的“馬甲”，那都是搖中地塊的籌碼。
在土拍遇冷及分化加劇的背景下，眾多城市的土地部門需要研究和制定更適合當(dāng)下土拍市場(chǎng)的規(guī)則。尤其是北京、上海等核心城市，在是否跟進(jìn)“取消地價(jià)上限”這一政策前面臨選擇。
這種不確定性，加重了為數(shù)不多還能拿地投資的開發(fā)商的焦慮，他們?cè)噲D在“靴子”落地前努力搶地?，F(xiàn)在，或許是開發(fā)商“馬甲”最后的狂歡。
神秘的馬甲
“馬甲”，通常代指一個(gè)人同時(shí)擁有的其他賬號(hào)。
在房地產(chǎn)行業(yè)，一二線城市的熱門地塊的競(jìng)買規(guī)則通常是，地價(jià)到達(dá)上限，疊加競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案、競(jìng)配建或支持面積等后，最后一輪，由開發(fā)商抽簽搖號(hào)來決定競(jìng)買人，且同一集團(tuán)企業(yè)不得報(bào)名競(jìng)買同一宗地。
這一規(guī)則下，開發(fā)商有兩種方式提高拿地概率：一種是“背靠背”，誰搖中地塊，其他盟友都可以參與合作；第二種是找小型公司作為“馬甲”進(jìn)場(chǎng)競(jìng)買搖號(hào)，背后出資、后續(xù)開發(fā)建設(shè)都由大型公司完成。
“馬甲”神秘，但終歸有跡可循，多數(shù)投拓人員已經(jīng)練就了三招辨別疑似“馬甲”的能力。
以北京市場(chǎng)為例，可重點(diǎn)關(guān)注參拍名單上的生面孔，一是外地企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)不在北京，突然進(jìn)京拍地；二是用企查查、天眼查等檢索，這家公司的對(duì)外投資、高管任職信息等出現(xiàn)其他開發(fā)商的痕跡；三是拍地1-2個(gè)月內(nèi)，地塊案名等宣傳變更為另一家大型房企。
今年以來，多場(chǎng)土拍出現(xiàn)眾多新面孔，如福建雄旺、山西裕通晟、虹曦置業(yè)、揚(yáng)州華鵬、江蘇師山、成都領(lǐng)陽(yáng)置業(yè)、上海錦祥德睿、成都鴻哲置業(yè)、上海潤(rùn)哲宏升、廈門巖垚盛等。例如一家名為太原萃豐置業(yè)的公司，2023年6月12日注冊(cè)，次日便報(bào)名拿地。
6月1日，北京順義新城第19街區(qū)19-69地塊吸引了45家房企圍獵，最終被成立僅半年多的福建雄旺一舉搖中。彼時(shí)，外界熱議其為廈門建發(fā)的馬甲。從股東信息看，福建雄旺股東涉及的5家公司，均與廈門建發(fā)有過合作。兩個(gè)月后，該地塊正式公布案名——建發(fā)·觀云。
同樣，6月14日，北京順義新城第2街區(qū)一宗地被首次進(jìn)京的石家莊創(chuàng)世紀(jì)摘得，這家公司被指是龍湖的馬甲。天眼查顯示，石家莊創(chuàng)世紀(jì)對(duì)外投資了一家名為河北領(lǐng)拓的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司的大股東為濟(jì)南龍湖置業(yè)有限公司的子公司。直到8月初，項(xiàng)目案名揭曉，為龍湖·御湖境二期。
9月27日，北京朝陽(yáng)十八里店一宗地吸引了34家房企參拍，最終被成立不足兩個(gè)月的成通京置業(yè)搖中，該公司注冊(cè)資金僅1000萬元。一位接近保利的人士向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，成通京置業(yè)為保利的馬甲。從股權(quán)信息看，該公司實(shí)控人曾在保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擔(dān)任高管。
一家Top5央企投資人士陳啟已經(jīng)摸清了北京區(qū)域的馬甲矩陣。以北京為例，開發(fā)商找馬甲有明顯的地緣特征，一般和北京公司所在的區(qū)域覆蓋城市有重合，例如一家央企的華北區(qū)域分管北京、山東、河北，其找的馬甲多為山東和河北的小型房企和上下游公司。
“找哪個(gè)地方的馬甲，主要由這家區(qū)域公司的高管和投資人員的關(guān)系網(wǎng)決定，和哪些區(qū)域的企業(yè)和區(qū)屬平臺(tái)關(guān)系更好，就會(huì)去廣撒網(wǎng)找?！标悊⑦€透露，馬甲公司并不一定排他，已經(jīng)出現(xiàn)多家房企共用馬甲的情況，這一場(chǎng)土拍和甲合作，下一場(chǎng)可能就代表乙去拍地。
賭一次運(yùn)氣
馬甲需要符合兩個(gè)基本條件：具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、有錢。
另一家地產(chǎn)央企的北京投拓人士林枚解釋，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)共分為一至四級(jí)，北京只要求具備資質(zhì)即可，對(duì)具體等級(jí)沒有限制。即使馬甲沒有資質(zhì)，也可以申請(qǐng)到臨時(shí)資質(zhì)，因此，資質(zhì)不是難題。
最關(guān)鍵的要求是馬甲公司有足夠的自有資金，可以繳納地塊的保證金。
如果馬甲沒有錢，投拓們也有辦法，“拿地資金必須是自有資金，但目前，北京的拿地資金審查只針對(duì)拿了地的企業(yè)，而不會(huì)查所有參拍企業(yè)”。陳啟有時(shí)需要幫馬甲公司墊付保證金，只要馬甲拿到地，他會(huì)給馬甲的母公司打一筆保證金，再由該母公司對(duì)馬甲的注冊(cè)資本金增資。
“一旦拿到地，通過做大注冊(cè)資本金的形式，可以規(guī)避資金審查。只要拿地款來自于注冊(cè)資本金，即來自股本，就可以解釋過去了。至于股本的錢怎么來，土地部門不會(huì)追究?！标悊⒄f。
在拍地前就把部分保證金打到馬甲公司上，為了保障資金安全，陳啟一般要求對(duì)方提供等額的擔(dān)保和質(zhì)押，并簽訂協(xié)議?！罢荫R甲的一般是央國(guó)企，對(duì)撥付每一筆資金的必要性和安全性要求十分嚴(yán)格，可能還會(huì)要求共管銀行賬號(hào)”。
據(jù)林枚的觀察，一些熱門地塊爭(zhēng)奪戰(zhàn)十分激烈，多家央企會(huì)祭出4-6個(gè)馬甲上陣。一般會(huì)有兩種合作模式：其一，如果一個(gè)馬甲搖中，雙方合作開發(fā)該地塊，其余馬甲權(quán)當(dāng)陪跑；其二，只要一家搖中，所有馬甲都參與地塊的開發(fā)。
“對(duì)馬甲而言，就是賭一次運(yùn)氣，幾乎沒有成本?！绷置督忉?，一般搖號(hào)的都是優(yōu)質(zhì)地塊，馬甲借此可以和操盤能力較強(qiáng)的房企合作，品牌房企操盤，馬甲只作財(cái)務(wù)投入，后續(xù)還有利潤(rùn)和股東分紅，“相當(dāng)于搖中后就躺著賺錢”。
林枚透露，行規(guī)一般承諾，搖中后給馬甲公司10%-30%的股權(quán)，雙方同股同酬。
拿地后，項(xiàng)目公司需要進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，引入真正的資方或建設(shè)方。一般，民企馬甲的股權(quán)變更很快，拿地后1-2月就能完成；如果是國(guó)企馬甲，需要走產(chǎn)交所掛牌公示，周期稍長(zhǎng)，且開發(fā)商會(huì)設(shè)置一定的保牌條款，以防被“搶”，林枚介紹。
理論上，只要解決資質(zhì)和保證金的問題，房企可以召集數(shù)十個(gè)馬甲去搶地，但仍然有眾多房企找不到馬甲。
一家總部在深圳的央企正苦于今年剩下大筆投資額，沒有花出去。為了搖中地塊，這家公司曾組團(tuán)去雍和宮、潭柘寺甚至出差至五臺(tái)山，祈求多一些好運(yùn)。
找馬甲并不容易，“外界看到我找了4家，背后我得找20余家去談?！标悊⑦M(jìn)一步說，實(shí)際上，沒那么多馬甲愿意來參拍，比如豐臺(tái)青塔地塊，有17家房企和聯(lián)合體報(bào)名，但地塊隱藏著某些瑕疵。對(duì)一個(gè)全國(guó)性質(zhì)的馬甲房企來說，它會(huì)把全國(guó)的地一起看，尤其是下半年北京樓市低迷，回款也比較慢，相比之下，馬甲房企的錢、人員去拍杭州、成都等城市的土地會(huì)是更優(yōu)的選擇。
還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)難題，開發(fā)商有限的投拓團(tuán)隊(duì)里，每人需要同時(shí)對(duì)接4-5個(gè)馬甲公司。為了合作拍下一塊地，陳啟忙著在北京接待馬甲公司的老板和團(tuán)隊(duì)，還需協(xié)助報(bào)名、準(zhǔn)備上會(huì)材料、考慮保證金如何解決、商談雙方合作協(xié)議的具體條款等，這一過程中，“馬甲基本不用干活，不用像我們一樣特別深地研究項(xiàng)目。我們光應(yīng)付幾個(gè)馬甲就精疲力盡了”。
新規(guī)將來
陳啟曾多次向供地部門反饋過馬甲亂象，得到的回應(yīng)是，有關(guān)部門認(rèn)為馬甲的存在是好事，“說明土地市場(chǎng)熱度高”。
上海，被開發(fā)商們認(rèn)證為全國(guó)封堵“馬甲”最嚴(yán)格的城市。
2016年10月，上海發(fā)文加強(qiáng)對(duì)土地交易資金的監(jiān)管，銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款，即拿地資金必須為自有資金。
為此，上海設(shè)置了事前、事中和事后審查，例如，所有開發(fā)商報(bào)名參拍前，需提交一份經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所鑒定過的《商品住房用地交易資金來源情況補(bǔ)充申報(bào)及承諾》?！伴_發(fā)商先自己請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所穿透資金來源，給出認(rèn)定報(bào)告，再將所有資料交由規(guī)自部門里相應(yīng)的審計(jì)單位復(fù)查一遍?！币晃皇煜らL(zhǎng)三角土地市場(chǎng)人士解釋。
同時(shí)，每個(gè)參拍企業(yè)須提前把自有資金存入監(jiān)管銀行封存并實(shí)施監(jiān)管，這筆資金通常為地塊起價(jià)的100%-110%。這成了開發(fā)商試圖上馬甲的硬性門檻。
和北京等地不同的是，上海對(duì)地塊出讓作事后監(jiān)管——報(bào)名一地塊競(jìng)買但未競(jìng)得的企業(yè)，后續(xù)不得以任何形式參與該地塊的合作，即同場(chǎng)參拍的企業(yè)不能參與該地塊后續(xù)股權(quán)或權(quán)益變更，以杜絕馬甲加大搖號(hào)概率的現(xiàn)象出現(xiàn)。
前述熟悉長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)的人士認(rèn)為，對(duì)地方政府而言，地價(jià)和溢價(jià)率都設(shè)置了上限，這意味著賣出一塊地，財(cái)政收入的上限已是板上釘釘，多幾十家企業(yè)報(bào)名拿地，營(yíng)造出土地市場(chǎng)熱度很高的氛圍意義不大。
一位東部城市規(guī)自部門人士回憶，過往土地市場(chǎng)較熱時(shí)，其所在城市調(diào)整了價(jià)高者得這一規(guī)則，增設(shè)搖號(hào)環(huán)節(jié)，彼時(shí)收到眾多競(jìng)買人的反饋是，“搖號(hào)對(duì)每家參拍企業(yè)是公平的，不論央國(guó)企、民企，全憑手氣”。
經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，自然資源部正著手發(fā)文，建議各城市取消地價(jià)上限，建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)縣容積率1.0限制等。
眾多城市在土拍遇冷及分化加劇的背景下，各地土地部門需要研究和制定更適合當(dāng)下土拍市場(chǎng)的規(guī)則。
例如，如果取消搖號(hào)和地價(jià)上限，回歸到“價(jià)高者得”時(shí)代，會(huì)否推高地價(jià)？若房地價(jià)差縮小，開發(fā)商利潤(rùn)被壓縮，會(huì)否影響后續(xù)的產(chǎn)品品質(zhì)？沒有了地價(jià)上限，還意味著競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案等從此退出江湖……這是上述東部城市規(guī)自部門人士正思考的問題。
聽到土拍規(guī)則將變的風(fēng)聲，陳啟便警覺起來，趕緊聯(lián)系潛在的馬甲房企作“備胎”，爭(zhēng)取在年內(nèi)多拿幾塊地，“怕后面的地越來越不好拿，大家都很恐慌，以前對(duì)馬甲亂象群起而攻之，一起打12345，向規(guī)自委投訴。但如果真的取消馬甲，那用什么方式來代替呢？”
林枚也很困惑，公司華北區(qū)域手上的投資額想花但一直花不出去，年內(nèi)最后兩個(gè)多月里，“基本上，除了那種看一眼就不行的地不參拍，比如北京六環(huán)外特別偏的，剩余所有掛牌的地塊都會(huì)跟一跟”。