盈信新浪微博
新聞動態(tài)
土拍熱度回落，核心城市供應收縮
來源： 騰訊網(wǎng)作者：時間： 2024-06-17
l 5月，全國重點65城總計成交各類土地579宗，總規(guī)劃建面3827.16萬平方米，成交規(guī)模環(huán)比小幅回升11%。涉宅用地總成交76宗，總規(guī)劃建面596.8萬平方米。樓市調(diào)控新政對土地市場影響較弱，成交規(guī)模環(huán)比下降26%，同比下降65%。
l 5月，全國重點65城成交土地平均樓面價為1803元/平米，環(huán)比下降37%。溢價率繼續(xù)回落至1.53%，創(chuàng)今年年內(nèi)新低。本月僅一線城市涉宅用地成交樓面價仍保持上漲趨勢，5月成交樓面價達到35114元/㎡，環(huán)比上漲32%。
l 5月，全國重點65城涉宅用地流拍11宗，流拍率僅9.04%，整體保持在低位。
l 5月，全國核心22城土地市場熱度指數(shù)繼續(xù)小幅回落，本月熱度下降至去年年末水平，市場成交清淡。杭州、濟南、蘇州、天津、西安、長沙等城市本月土地均以底價成交，僅上海仍能保持一定熱度和溢價。
l 5月核心22城總計出讓成交28宗涉宅用地（剔除純保障房地塊），按照企業(yè)拿地規(guī)劃建面來看，央企、地方平臺、民企拿地比重分別為15.5%、63.5%、17.5%。
一、全國土地市場表現(xiàn)情況
1、5月涉宅用地成交規(guī)模環(huán)比下降26%
5月，全國重點65城土地供應規(guī)模較上月小幅增加，總計成交各類土地579宗，總規(guī)劃建面3827.16萬平方米，成交規(guī)模環(huán)比小幅回升11%。本月土地成交量為春節(jié)后年內(nèi)新高，但涉宅用地市場熱度持續(xù)回落，成交規(guī)模趨于下降，5月全國重點65城總成交76宗，總規(guī)劃建面596.8萬平方米。樓市調(diào)控新政對土地市場影響較弱，土地成交表現(xiàn)較為低迷，成交規(guī)模環(huán)比下降26%，同比下降65%。
2、5月涉宅用地成交樓面價及溢價率雙雙回落
5月，全國重點65城成交土地平均樓面價為1803元/平米，環(huán)比下降37%。同時，溢價率繼續(xù)回落至1.53%，創(chuàng)今年年內(nèi)新低。其中，涉宅用地的成交樓面價也持續(xù)走低，5月降至7369元/平米，環(huán)比下降20%。并且，5月涉宅用地溢價率回落至2.17%。
分城市能級來看，本月僅一線城市涉宅用地成交樓面價仍保持上漲趨勢，5月成交樓面價達到35114元/㎡，環(huán)比上漲32%；但溢價率持續(xù)下降至4.18%。
本月，二線涉宅用地成交樓面價延續(xù)環(huán)比下降趨勢，較上月持續(xù)下降至6035元/㎡，環(huán)比跌幅約35%；溢價率下降至1.42%。本月，三四線城市涉宅用地成交樓面價則環(huán)比止跌企穩(wěn)，仍保持在2162元/㎡的水平，環(huán)比上漲約1%，溢價率2.41%。
整體來看，不同能級城市之間仍呈現(xiàn)出冷熱分化的格局。一線城市土地市場仍能保持一定的熱度和市場穩(wěn)定性。二線城市則由于本月部分熱點城市未有土地出讓，同時，缺乏核心板塊標桿地塊的出讓，因此，本月涉宅用地成交量價和熱度表現(xiàn)清淡。
3、5月城市土拍成交規(guī)模下降，上海保持較好熱度
5月，多數(shù)城市土地出讓數(shù)量減少，土拍熱度下降，僅部分核心一二線城市仍能保持一定熱度。從城市涉宅用地土地出讓金額來看，上海5月出讓4宗地，土地出讓金達到99.84億元，位居榜首；同時，溢價率保持在6.76%。本月，一線城市涉宅供地仍較少，除上海之外，北京僅1宗涉宅用地供應。二線城市土地供應相對活躍，如杭州、合肥、長沙、濟南、西安等均有一定成交量，但土地出讓金額及溢價率相對較低，市場熱度不足。
5月，中央及地方各城市出臺一攬子政策保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有望改善房地產(chǎn)市場的悲觀預期。未來，隨著市場流動性的增加，市場供求關(guān)系和購房者預期有望恢復。預計，未來城市土地市場仍將維持冷熱分化的態(tài)勢，隨著更多優(yōu)質(zhì)地塊的出讓，有望帶動市場熱度的回升。
4、5月涉宅整體流拍率保持在低位
5月，全國重點65城涉宅用地流拍11宗，流拍率僅9.04%，整體保持在低位。從具體城市看，南寧涉宅用地流拍3宗，南通、綿陽等城市涉宅用地流拍2宗。此外，惠州、南昌、大連和石家莊也均有1宗地流拍。整體來看，流拍城市以二三線城市為主。目前，市場整體流拍率的下降，主要是由于城市土拍供應的放緩，同時，由于房企拿地趨于謹慎，城市選擇取消、中止交易，導致流拍率保持在低位。
二、核心22城土地市場表現(xiàn)情況
1、5月土拍熱度持續(xù)回落，成交量收縮
5月，全國核心22城土地市場熱度指數(shù)繼續(xù)小幅回落，本月熱度下降至去年年末水平，市場成交清淡。一方面，本月核心22城供地城市數(shù)量及成交土地規(guī)模較上月顯著下降。市場缺乏優(yōu)質(zhì)高熱度地塊的供應，杭州、濟南、蘇州、天津、西安、長沙等城市本月土地均以底價成交，僅上海仍能保持一定熱度和溢價。
另一方面，5月，中央及地方各城市出臺一攬子政策保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，全國層面下調(diào)首套房和二套房最低首付比例，取消首套住房和二套住房商業(yè)貸款利率下限，并且下調(diào)公積金貸款利率。同時，一線城市開啟放松限購，二線城市全面取消住房限購政策。目前來看，諸多政策利好傳導至土拍市場仍需要一定時間，5月房企拿地仍保持謹慎，在庫存高企的情況下，拿地積極性不足。
2、“滬九條”后首場土拍，市場保持理性
5月28日，上海順利完成2024年第二批次土拍，成功出讓4幅涉宅地塊，總建面24.27萬平方米，成交總金額約99.84億元；平均成交樓面價41133元/㎡，平均溢價率為6.76%。此次上海土拍是5.27“滬九條”后的首場土拍，房企拿地整體仍保持理性，熱點地塊與非熱點地塊熱度分化顯著。
本次土拍中，浦東新區(qū)上鋼街道Z00-0101單元37-12地塊的熱度最高，地塊位于浦東世博板塊，內(nèi)中環(huán)，距離世博文化公園直線約500米，位置與配套相對較好。該地塊的參拍房企多達8家，分別為上海城建、北京城建、綠城、象嶼、中海、招商、保利&上海建工、中鐵置業(yè)。經(jīng)過18輪競拍，地塊達到最高限價，通過搖號中鐵置業(yè)以13.24億元競得該地，溢價率10%，成交樓面價53042元/平方米。結(jié)合該地房地聯(lián)動價100000元/平方米參考，預計項目盈利空間相對較好。
5月27日，上海出臺《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，包括進一步優(yōu)化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策等，以更好滿足居民多元化居住需求。根據(jù)安居客云洞察數(shù)據(jù)顯示，自“滬九條”出臺后，上海找房熱度指數(shù)在近期持續(xù)升溫，本周上海找房熱度指數(shù)環(huán)比上升13.4%。
根據(jù)安居客云洞察數(shù)據(jù)顯示，目前，浦東世博板塊在售項目保利世博天悅近期樓盤熱度持續(xù)上升，在同類競品項目中，該項目熱度排名第二。同時，該區(qū)域及項目的目標客群更關(guān)注改善的四房產(chǎn)品，熱度最高。
3、5月央企拿地規(guī)模占比提升11%
5月，核心22城總計出讓成交28宗涉宅用地（剔除純保障房地塊），按照企業(yè)拿地規(guī)劃建面來看，央企、地方平臺、民企拿地比重分別為15.5%、63.5%、17.5%。相較上月的企業(yè)拿地情況，本月央企拿地規(guī)模占比提升11%，中海地產(chǎn)、中國中鐵均在一線城市布局優(yōu)質(zhì)地塊。同時，民企拿地規(guī)模也有小幅上升，主要聚焦杭州、長沙等熱點城市。
結(jié)合5月核心22城各城拿地企業(yè)成交分布來看，本月城投拿地占比有小幅下降，合肥、上海、沈陽、天津和西安等城市城投拿地規(guī)模占比超過七成。值得注意的一點，本月部分城市民企拿地占比有所上升，如杭州、濟南、長沙等城市本地民企拿地活躍度有所上升。