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樓市的下半場
來源： 騰訊網(wǎng)作者：時間： 2024-10-12
2015~2021這一輪的房地產(chǎn)盛宴里，中產(chǎn)階級踩到的一個大坑是到郊區(qū)、遠郊、環(huán)京、環(huán)滬等區(qū)域投資房產(chǎn)。
這些房產(chǎn)多擁有各式各樣的噱頭，比如：恒大海上威尼斯，碧桂園十里金灘、十里銀灘，五花八門的文旅地產(chǎn)，以及靠近高鐵站/遠郊地鐵站XX分鐘到XX的樓盤等。
在資產(chǎn)價值重估的年代，它們淪為降價重災區(qū)。
不過換個角度看，中國的大城市或許真的需要一輪郊區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)，但郊區(qū)房產(chǎn)不能簡單地把市區(qū)高層小區(qū)給復制過去，而是要另辟蹊徑。
目前世界范圍內(nèi)的大城市存在兩種模式：
一種以美歐澳等發(fā)達國家為代表，呈 “City+Town”或“中心City+衛(wèi)星城”的形狀，在一個龐大的區(qū)域里填滿houses，采用汽車為主要通勤方式，輔以公共交通，都會區(qū)人口集中于郊區(qū)houses而非市區(qū)公寓樓。
另一種是以日韓等后起發(fā)達國家和絕大多數(shù)發(fā)展中國家為代表，圍繞城市中心和副中心建設(shè)大量樓房，以便捷高效的公共交通為主要通勤方式，人口集中于市區(qū)。
后者本質(zhì)上是速成式的，發(fā)生在城市化飛速推進的年代，通過建設(shè)高層樓房的方式為短期內(nèi)大量涌入城市的人口提供居所。
等邁過這一階段后，中國也會產(chǎn)生像發(fā)達國家一樣的差異化住房需求——有人喜歡繁華便捷的市區(qū)公寓，有人喜歡安靜寬敞的郊區(qū)別墅。
特別是隨著一部分工作機會和商業(yè)配套從市中心遷到郊區(qū)，一種“市中心→副中心→郊區(qū)鎮(zhèn)”的模式將會逐步完善。
對于土地緊俏的中國大城市來說，完全和美、加、澳等國做對標多少有些不切實際，我們不妨找個情況類似的對象來參考，比如東京。
東京都人口數(shù)達1399萬，如果以東京都會區(qū)來計算（一都三縣）則擁有3800萬人口。
1960年代，東京進入戰(zhàn)后高速發(fā)展期，為了迎接1964年奧運會，整個城市大興土木，除體育場館等奧運所需設(shè)施外，繞城高速等多項公共建設(shè)也同時展開。
七八十年代，隨著日本經(jīng)濟高速發(fā)展，東京人口激增，居住條件及交通狀況均異常擁擠，堪稱通勤地獄。
進入九十年代之后，日本經(jīng)濟陷入長期不景氣，出于刺激經(jīng)濟和疏散市中心人口的考量，東京啟動了大規(guī)模都市更新與改造計劃，新宿、澀谷、臨海等副都心在這一時期迎來發(fā)展機遇。
以東京作為參照，中國的大城市近些年也先后進入“副都心”建設(shè)的階段，例如上海早在2001年便確定了徐家匯、五角場、花木、真如這四個副中心。
不過對于大多數(shù)財力有限的二線城市來說，習慣于集中力量建一片“新城”，如成都的南城、鄭州的東城等，期間多多少少有些忽視“老城”的城市更新工作。
市中心建設(shè)是城市發(fā)展的第一階段，“市中心→副中心”是第二階段，均屬于中心區(qū)不斷擴張的過程。
接下來讓我們把目光聚焦到大城市發(fā)展的第三階段——郊區(qū)建設(shè)。
某種意義上講，與西方頂級城市相比，中國大城市市區(qū)的城建水平已經(jīng)能夠看齊甚至超越，差距主要是在郊區(qū)。
西方發(fā)達國家城市往往是一個都會區(qū)的概念，圍繞市中心的很大一片區(qū)域均為建成區(qū)，坐落著密密麻麻的小房子。
按照粗略估計，一個100萬人口的美、加、澳城市，其建成區(qū)面積可能要相當于人口300萬至400萬的中國城市。
至于說像洛杉磯、紐約等特大城市的都會區(qū)，實際建成面積要超過北京、上海。
中國作為后發(fā)國家，城市化進程主要發(fā)生在過去二十年間，九十年代連陸家嘴都屬于“鄉(xiāng)下”。
經(jīng)歷過突飛猛進的城市建設(shè)后，未來我們的市區(qū)只能是“精雕細琢”，想進行大規(guī)模拆建已十分困難。
正因如此，中國城市化的“下半場”大概率發(fā)生在郊區(qū)。
簡單點說，中國大城市郊區(qū)需要一輪居住環(huán)境升級，這種升級必須得做出吸引人的“差異化產(chǎn)品”，如別墅、洋房等，而不是把市中心的高層小區(qū)簡單復制到郊外。
目前中國城市的郊區(qū)雖然有一些別墅群，但其客戶群體以中高收入者為主，普通人很難消費起。
需要說明的是，國內(nèi)的“別墅”跟國外的“house”并不是同一款產(chǎn)品。
國外house多以木板結(jié)構(gòu)為主體，有點類似于速成板房（低成本別墅），其外墻磚只起到裝飾、保護主體和擋風雨的作用，而非承重。
建一個house通常是土地成本1/3，建筑成本1/3，水電等各種配套1/3；取暖方式五花八門，有傳統(tǒng)的壁爐、暖氣片，也有燃氣送風、中央空調(diào)。
澳洲的house以一層居多，屋內(nèi)布局很像平層套三、套四房，進門處為客廳，有的還會“車庫入戶”。
美國的土地比澳洲稀缺一點，兩層樓的house居多，一樓一般是客廳、餐廳和廚房，二樓為臥室區(qū)。
除居住模式的升級外，郊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套以及城市界面也需要精雕細琢一番，不能給人一種厚此（市區(qū)）薄彼（郊區(qū)）的感覺。
當然，這一切其實都難不倒我們神通廣大的開發(fā)商，問題的關(guān)鍵或許在于放寬土地使用限制，并從中探索出一套可持續(xù)進化的商業(yè)模式。
中國人常講“衣食住行”，前兩個俗稱“溫飽”問題，目前已經(jīng)基本解決了。
記得二十多年前，大多數(shù)中國人只有過年時才能買一身衣服，叫“過年衣服”，然后一年年攢下來幾件衣服替換著穿。
進入新世紀之后，私家車開始成為一部分富裕中產(chǎn)追求生活品質(zhì)的象征，那時小轎車很稀缺，以至于許多2000年前后規(guī)劃的小區(qū)根本就沒有車位，到今天停車成了老大難。
最近幾年，隨著汽車工業(yè)突飛猛進，中國已經(jīng)成為世界第一大汽車生產(chǎn)國和最大新車消費市場，普通家庭幾乎都可以擁有一輛私家車。
食→衣→行→住，展望未來，有關(guān)居住條件的升級或?qū)⒊蔀橹袊畲蟮囊粔K內(nèi)需。
居住改善無止境，我們距離真正“住得好”其實還差得很遠。